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家作りの資金調達

■住宅資金の基本となる3つのポイント

必要な住宅資金を用意する上で基本となる3つのポイントをご紹介します。

自己資金は何%必要?1.自己資金10%では足りない?
まず、1つ目のポイントは、住宅資金をどういう方法で用意するかということです。住宅ローンしか思い浮かばない人が多いでしょうが、住宅ローンと同じくらい大切なのが自己資金です。つまり、住宅資金は自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本になります。

自己資金については分譲マンションなどで提携ローンがついている場合には、10%程度の自己資金でも購入可能な場合があります。
しかし、戸建住宅を新築する場合には支払時期の関係もあり、自己資金が10%程度というわけにはいきません。総費用に占める自己資金の比率は高いほどいいのですが、一般的には総費用の20〜30%程度を自己資金で用意するのが家計上望ましいといわれています。

2.金利1%の差が150万〜300万円の返済額の差に!
次に、2つ目のポイントは住宅ローンを借りる場合、有利な資金から利用するということです。住宅ローンの返済は長期間なので、わずかな金利差でも返済総額は大きく変わります。
たとえば、1千万円を期間25年の元利均等返済で借りた場合、金利が1%違うと、毎月の返済額で約5千円、25年間の返済総額では約150万円、2千万円借りたら約300万円もの違いが生じます。
次に、注意しなければいけないのは、金利の種類が、固定金利か変動金利かということです。目先の金利は低くても、変動金利だと将来の金利上昇により思わぬ支払増加を招く可能性があります。
様々な要素で考える必要がありますが、金利水準と金利の種類(固定金利か変動金利か)は、住宅ローンの選択に当たっての最も重要な要素です。

3.返済額の目安(年収の25%以下)は、年収によって上下する
最後に、3つ目のポイントはいくら借りられるかということでローン金額を決めるのではなく、家計上余裕をもって返せる金額はいくらかという観点からローン金額を考えるということです。
一般には、返済額は年収の25%以下に抑えることが望ましいといわれていますが、年収によって家計の余裕度が違いますから、年間返済額の年収に対する比率の上限は年収の高い人ほど高く、低い人ほど低くなります。

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自己資金づくりと住宅ローンの返済

上のポイントを押さえた上で、もう少し具体的に自己資金づくりと住宅ローン返済について説明します。

毎月資金を積み立てていくのがポイント1.自己資金づくり
家づくりのための自己資金をつくるには、毎月資金を積み立てていくのがポイントになります。JAの定期積金や住宅財形貯蓄、住宅金融公庫のつみたてくんなどが代表的なものですが、これらは自己資金づくりに役立つだけでなく、財形融資や公庫融資の割増を受けることができるので、家づくりには大変有利です。

また、自己資金というと自分で用意できる現金や預貯金というイメージがありますが、親から資金援助してもらうことができれば、そういった資金も自己資金の中に入れることができます。

親からの資金援助を受ける場合、下のような大きく3つの方法があります。
 1)住宅資金贈与の特例をつかって親から住宅資金の援助を受ける
 2)親との共有名義にする
 3)親からお金を借りる
3つそれぞれ、長所短所がありますので、自分にあった方法を選ぶことがポイントとなります。

2.住宅ローンの返済
住宅ローンは、返済方法、金利の種類、借入先の選び方により使い勝手が大きく異なりますので、それぞれの特徴を理解し上手に選択することが大切です。

1)返済方法
もっとも一般的なのは元利均等返済という毎月返済する元本と利息の合計が一定になる方法ですが、当初は元金よりも利息分の方が多く元金がなかなか減らず、返済額も結果的に大きくなることがあります。これに変わるものとして、元金均等返済という方法もあります。元金を毎月均等額返済する方法で、元金は確実に減り、利息を含めた返済額は徐々に減少していきますが、当初の返済額が元利均等返済よりも多くなります。家計にゆとりがある場合は、検討してみてはいかがでしょうか。

2)金利の種類
金利の種類は大きく分けると固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利はある一定期間は金利水準が固定されるものをいいます。固定金利というと、借入期間中ずっと金利が一定だと思われる方がいますが、固定金利の期間と借入の期間は必ずしも一致しません。
変動金利は金融機関の取引の基準となる金利水準に連動して、原則年2回変動していく金利です。
短期的には変動金利のほうが有利でも、国際情勢や金利政策により大きく変動する場合があるので、これらの要因を充分に考慮に入れて検討する必要があります。

3)借入先の選び方
次に借入先の選び方ですが、返済方法、物件条件、融資額、申込資格など公庫ローン、民間ローンともに様々です。それぞれの内容を確認、比較検討し、自分にあったものを選んでください。

4)繰り上げ返済と借り換え
また、住宅ローンの上手な返し方としては、繰り上げ返済、借り換えがあります。繰り上げ返済はなるべく早いうちに行なうと、支払う利息が大きく減って負担軽減効果は大きくなります。
借り換えの1つの目安としては、ローン残高が1000万円以上、返済期間が10年以上残っている場合、借り換え後の金利が1%以上下がる場合には、借り換えを検討してみる価値はあるでしょう。

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